"Пятерочка" уходит к соседу

В 2016 году Х5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель») зарезервировала около 200 магазинов для «воспитательной» работы арендодателями. Сеть намерена изменить локацию точек, если владелец помещения не пойдет на ее условия. Ритейлер демонстративно откроет новый магазин напротив бывшего расположения или в непосредственной близости от него. Брокеры торговой недвижимости говорят, что «Пятерочка» часто сама предлагает более высокие ставки, чтобы забрать удобно расположенные объекты у конкурентов.

Более 75% магазинов «Пятерочка» (общее число 6,6 тыс.) расположены на арендуемых площадях, каждая из которых – до 1 тыс. кв. м. Расходы на их аренду составляют порядка 4,5% годовой выручки (оборот дивизиона в 2015 году – 585,4 млрд рублей), или 30% операционных затрат торговой сети. 

«Сохранение существующего уровня розничных цен и предотвращение колебаний продовольственной инфляции возможно только в том случае, когда затраты на аренду не превышают 4,5–5% выручки конкретного магазина», – подчеркивают в пресс-службе Х5. Поэтому сеть последовательно работает над удержанием приемлемого уровня арендных ставок.

В большинстве случаев Х5 удается найти консенсус с владельцами помещений и продлить контракт на обоюдовыгодных условиях, однако в ситуациях, когда договориться невозможно, в ход идет релокация – перенос магазина в ближайшее помещение. Так, в 2015 году дивизион «Пятерочка» перенес на новые адреса 62 магазина. За пять месяцев 2016-го уже «ушли к соседу» более 50 объектов из примерно 200 запланированных в этом году, уточнили в компании.

Ритейлер постепенно переносит и большие форматы – супермаркеты «Перекресток» (до 3 тыс. кв. м) и гипермаркеты «Карусель» (до 15 тыс. кв. м). Например, в прошлом году «Перекресток» отказался от трех помещений в Москве – арендодатель не снижал арендных ставок в валюте. В текущем году компания готова перебросить на новое место и гипермаркет, так под релокацию крупных форматов зарезервировано 15 магазинов.

В пресс-службе Х5 уточнили, что релокация магазина обходится на 40–50% дешевле, чем стоимость нового открытия, «поскольку используется уже имеющееся торговое оборудование, а также нет затрат на привлечение и обучение персонала». Средняя стоимость открытия арендованной «Пятерочки» – 12,5 млн рублей без НДС, уточнили в Х5.

«Релокация может быть выходом из спора с арендодателем, к этому приему прибегают все сети, – говорит гендиректор DNA Realty Антон Белых. – Для того чтобы это было целесообразно, арендная плата должна быть ниже на 20–50% при сопоставимой площади».

Однако чем больше площадь помещения, тем выше затраты на открытие магазина, переезд и тем сложнее найти именно в данной локации подходящее помещение. Например, по данным DNA Realty, у сетевых магазинов «У дома», «Дикси», «Пятерочка» и т.д. инвестиции в открытие одного магазина составляют от 5 млн до 30 млн рублей в зависимости от состояния помещения и необходимых работ по его подготовке. 

«У больших магазинов вложения могут доходить до 100 млн рублей, поэтому такие операторы крайне редко могут реально шантажировать собственника переездом», – замечает Белых.

Директор направления стрит-ритейла Knight Frank Вита Камлюк отмечает, что ставки аренды, например, в столице не растут в 2016 году по отношению к 2015 году. «Но «Пятерочка», конкурируя с «Дикси» за площадки, дает ставки выше, т.е. сеть сама предлагает более дорогие договоры», – говорит специалист. 

Глава сети «Верный» Олег Высоцкий говорит, что у компании было несколько подобных эпизодов с релокациями. «Если ставку повышают либо отказываются снижать и не идут на контакт в переговорах, мы используем этот метод», – сказал он. 

По словам Высоцкого, ставки сеть пытается снижать в том случае, если магазин становится неприбыльным, тем более «переехать сейчас легко». Он также добавляет, что «тренда на повышение арендных ставок для продуктовых магазинов сейчас не наблюдается».

Напомним, в прошлом году «Верный» закрыл около 20 нерентабельных магазинов, сейчас общее количество точек – более 400. Закрытие нерентабельных магазинов и открытие их в других местах отличается от обычного перемещения, релокации. В первом случае ищут более выгодное помещение по трафику, конфигурации зала и т.д.

Гендиректор «Седьмого континента» Александр Агеенков согласен с коллегами. «В переговорах все средства хороши, прессовать по условиям аренды, чтобы отвязаться от доллара, – это для всех актуально», – говорит собеседник. 

По его словам, сейчас договоры аренды для продуктовых магазинов заключаются со ставками не только в рублях, но и в долларах с фиксированным курсом (например, 36 рублей за доллар), также в процентах от оборота. Хотя, например, договоры аренды «Верного» – с рублевыми ставками.