Девелоперы достроились до кризиса

В этом году в Москве и Подмосковье с января по сентябрь спрос на складские помещения (сделки по аренде и покупке) упал на 40%, до 500 тыс. кв. м, посчитали в JLL. Компания понизила прогноз этого показателя по итогам 2014 года на 21%— с 950 тыс. кв. м до 750 тыс. кв. м. Примерно такой показатель был в кризис 2008 года. Для сравнения: по итогам прошлого года спрос достигал 1,3 млн кв. м. Складской сегмент показал самое резкое снижение спроса на рынке коммерческой недвижимости. Так, за три квартала этого года спрос на московские офисы упал на 20%. В торговой недвижимости динамику спроса отражает доля вакантных площадей — по итогам сентября пустовало 6% помещений, в то время как в январе 2,5%.

Падение спроса нетипично для сегмента складской недвижимости, отмечают консультанты, уточняя, что пока рынок находится под воздействием настроений, а не фундаментальных факторов. «Из-за дефицита складов рынок возник быстро и интенсивно рос. Сложилась форвардная модель спроса: сначала заключается сделка по аренде или покупке, затем строится объект. У девелоперов сформировалось ощущение, что рынок поглотит любой объем. В итоге произошел перегрев по предложению»,— объясняет старший консультант отдела исследований рынка CBRE Оксана Федулова. Параллельно возникшее внешнеполитическое напряжение из-за ответных санкций Евросоюза, Норвегии, США, Канады, Австралии и России привело к всеобщей настороженности. «Ритейлеры стали останавливать плановое развитие, чтобы не рисковать инвестициями в дорогую логистическую инфраструктуру. Возникли паузы в принятии решений, и спрос упал»,— продолжает госпожа Федулова.

Между тем объем предложения складской недвижимости продолжает расти. За девять месяцев этого года введен 1 млн кв. м, в то время как в 2013 году — 900 тыс. кв. м. К декабрю объем нового предложения, как оценивает JLL, достигнет 1,6 млн кв. м, что является одним из самых высоких показателей по вводу за последние годы. Сейчас в столице и Подмосковье действует 10,6 млн складов. Остановить строительство сразу девелоперы не могут. «Но из-за макроэкономической неопределенности девелоперы вынуждены корректировать планы на будущий год, по итогам которого объем нового предложения может сократиться минимум на 40%, до 900 тыс. кв. м»,— предупреждает руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Петр Зарицкий. Снижение спроса ведет к росту вакантных площадей, а не падению ставок. Господин Зарицкий говорит, что к концу третьего квартала доля свободных площадей в складском сегменте увеличилась до 5% (по сравнению с 4,4% кварталом ранее), к концу года показатель может вырасти до 6–7%. Ставки аренды в среднем по рынку остались на уровне $125 за 1 кв. м в год. В Cushman & Wakefield видят более стремительный рост вакансии, с 2% до 7% за год, и падение арендных ставок в классе А на 13% — до $115 за 1 кв. м в год.

В CBRE рассмотрели три сценария дальнейшего развития рынка складской недвижимости, в зависимости от изменения динамики экономического развития и улучшения геополитических настроений,— сохранение высокой неопределенности, улучшение и рецессию. Оксана Федулова говорит, что даже если уровень спроса останется низким, то за счет коррекции объема нового предложения вакансия не должна превысить 9,5%.