Арабские и сингапурские инвесторы идут за российскими офисами

Крупные гостиницы, элитные бизнес-центры класса А и торговые центры Москвы и Санкт-Петербурга могут получить миллиардные инвестиции с Ближнего Востока и из Сингапура. Как рассказал «Известиям» исполнительный директор Российского инвестиционного агентства (РИА) Юрий Войцеховский, агентство приступило к созданию профильного инвестфонда размером до $2 млрд.

По словам собеседника, суверенные фонды и несколько частных фондов из Сингапура, Абу-Даби и Дубая рассматривают сформированный портфель недвижимости. До окончательных решений Войцеховский отказался называть собственно фонды и предложенные им объекты для инвестиций.

— Это крупные офисные центры, гостиницы и торговые центры. Размер целевого портфеля недвижимости — $2 млрд, — говорит собеседник. В апреле 2015 года организация Войцеховского открыла офис в Объединенных Арабских Эмиратах.

Российское инвестиционное агентство «Инвестируйте в Россию», созданное в конце 2013 года, обсуждает с арабскими и азиатскими фондами также транспортные, химические, нефтехимические и аграрные проекты — последние привлекли инвесторов из Сингапура. По словам Войцеховского, с сингапурским фондом достигнуты договоренности о приобретении крупных объектов обрабатываемой земли через закрытые паевые инвестфонды, с последующей передачей их в аренду и обработку крупнейшим российским аграрным компаниям.

— Для Сингапура, как и Азиатско-Тихоокеанского региона в целом, важным является вопрос продовольственной безопасности. Сингапурские фонды уже инвестировали в растениеводство во многих странах мира, они уже инвестировали первые $100 млн в проект на почти $0,5 млрд в нашей молочной отрасли в Пензе (речь о покупке трейдера сельскохозпродукции Olam International, в число акционеров которого входит суверенный фонд Temasek, российского холдинга «Русмолко» и развитии молочных ферм. — «Известия»), — говорит Войцеховский. По оценкам собеседника, размер агрофонда будет намного скромнее фонда недвижимости — до $350 млн.

Представитель сингапурского инвестфонда The Government of Singapore Investment Corporation (GIC) сообщил «Известиям», что фонд рассмотрит возможность вложиться в российские проекты, но от дальнейших комментариев в GIC отказались. В одном из крупнейших в мире суверенных фондов, Temasek, сообщили, что до принятия окончательных решений о проектах не распространяются.

Представитель частного инвестфонда Dubai Investments Кемаль Модари отметил в общении с «Известиями», что суверенные фонды из Абу-Даби и Дубая часто вкладываются в коммерческую недвижимость на рынках Великобритании и Индии, Россия для них является новым рынком. По его оценкам, российский рынок недвижимости сейчас один из наиболее привлекательных в Европе. Пока что ближневосточные и сингапурские инвесторы пока не особо активны в России: по данным компании Jones Lang LaSalle, за последние десять лет было закрыто всего четыре сделки с такими игроками, в их числе: покупка сингапурской City Development «Ирис Конгресс Отеля» в Москве в 2007 году (сумма сделки оценивалась в $100 млн), приобретение 50% в многофункциональном комплексе на ул. Декабристов в Петербурге неким инвестором из ОАЭ в 2008 году (более $200 млн), покупка БЦ «Капитал Плаза» в Москве «ВТБ Капиталом» и госфондом Омана (около $100 млн). Крупнейшая сделка с участием ближневосточного инвестора на российском рынке недвижимости была закрыта в прошлом году — катарский суверенный фонд Qatar Investment Authority приобрел поселок «Покровские холмы» (более $400 млн).

Сингапурские и арабские инвесторы имеют существенное преимущество перед более традиционными российскими игроками — наши инвесткомпании сдерживает ограниченность и дороговизна банковского финансирования, говорит замруководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба. По ее словам, сейчас российский рынок получил передышку — стабилизация курса рубля и цены на нефть позволяют делать краткосрочные прогнозы.

Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в России в I квартале 2015 года оцениваются компанией Jones Lang LaSalle и Cushman & Wakefield в сумму порядка $500 млн — худшее значение по меньшей мере за 5 лет. Как говорят эксперты, показатель едва ли пробьет новое дно, в то же время при росте предложения покупателям легче торговаться с продавцами. Несмотря на кризис, для заграничных инвесторов столичный рынок представляет интерес: доходность московских бизнес-центров в среднем в 2–3 раза выше, чем в Европе, отметила управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жаровая-Райт.

— Поэтому в Москве их больше заинтересуют офисы, а торговые центры — в меньшей степени, так как упал спрос и этот формат торговли страдает в первую очередь, — говорит Жаровая-Райт. — Санкт-Петербург может заинтересовать инвесторов только своим гостиничным бизнесом.

Крупнейшие западные инвесткомпании, представленные на российском рынке, тоже предпочитают вкладываться исключительно в коммерческую недвижимость, рассуждает собеседница. Так, офисный центр «Метрополис» поделен между двумя иностранными инвесторами — международной Heitman и американской Hines, Morgan Stanley владеют торговым центром «Метрополис», также крупными инвесторами на российском рынке считаются чешская PPF Group (владеет индустриальным парком «Южные врата» и рядом складских и производственных помещений, также строит в Новой Москве офисный парк ComCity), британская Raven Russia (строит и сдает складские комплексы) и австралийская Immofinanz (владеет ТЦ «Золотой Вавилон»). В феврале 2015 года официально о возможности покупки ТЦ «Атриум» на Курской площади заявила южнокорейская Lotte Group.

Кроме того, как сообщила «Известиям» Жаровая-Райт, сейчас на севере Москвы готовится к продаже арабским инвесторам торговый центр стоимостью в $160 млн. Но, по ее словам,  рассчитывать на массовость таких сделок не приходится.

— У владельцев элитных бизнес-центров и торговых центров могут возникнуть сложности с оформлением сделки: из-за того что получение процентов противоречит их религиозным взглядам, сделка структурируется через выпуск акций на объект, — объясняет собеседник. — Кроме того, специалистов, работающих с такими исламскими финансами, не так много.

Майкл Стентон, директор по инвестициям российского фонда O1 Properties, подтвердил, что у ближневосточных инвестфондов растет интерес к России и практически все они работают с Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ), поэтому в случае появления интересных проектов именно этот фонд вполне может выступить соинвестором. Впрочем, РФПИ, созданный в 2011 году, больше специализируется на инфраструктурных и промышленных проектах. Представитель РФПИ не ответил на запрос «Известий».