В "Цветной" на распродажу

"Глобэкс" готов продать девелоперскую компанию Rose Group, сообщил источник "Ъ" в банке. "Решение будет реализовано в рамках выхода из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости",— пояснил он. В пресс-службе "Глобэкса" подтвердили намерение выйти из ЗПИФов недвижимости. По словам источника в банке, "Глобэкс" планирует закрыть ЗПИФы до 2018 года, распродавая недвижимость "по адекватной цене".

Интерес к Rose Group проявили два потенциальных инвестора, говорит источник "Ъ". Их имена он не раскрывает, уточняя, что сейчас конкретных переговоров о продаже компании нет. Банк рассматривает два варианта продажи Rose Group — целиком и по отдельным объектам. При отсутствии покупателя, готового купить актив по заявленной цене, "Глобэкс" сможет развивать Rose Group самостоятельно, подчеркивает собеседник. Кроме Rose Group на продажу будет выставлен коттеджный поселок "Суханово-парк".

"Глобэкс" закрывает ЗПИФы в связи с изменением банковского законодательства, объясняют собеседники "Ъ": с прошлого года введено повышение резервов по ним. Чем старше актив, упакованный в ЗПИФ, тем выше должны быть резервы. В портфеле ЗПИФов "Глобэкса" много долгосрочных проектов, и банк столкнулся с необходимостью начисления сразу большого объема провизий. За счет выхода из ЗПИФов к 2018 году банк сможет восстановить на балансе 2,6 млрд руб.

"Глобэкс" и ВЭБ контролируют 74% Rose Group. Большую часть этого пакета (40,2%) ВЭБ приобрел в январе 2013 года у основателя группы Бориса Кузинца. Еще одним совладельцем Rose Group в ходе сделки стала AMG экс-менеджера Morgan Stanley Максима Стерлягова, текущий размер пакета которой составляет 16,5%. После покупки пакета в Rose Group банк принял решение о делистинге компании с альтернативной площадки Лондонской биржи.

Сделка 2013 года прошла по цене на 2,4% выше стоимости биржевых котировок — $137 млн за 40,22%. Капитализация компании на момент выхода сообщения о продаже акций структурам ВЭБа составляла $343,8 млн. Но продать компанию по цене покупки будет трудно, считает аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева. Действующие проекты Rose Group, по ее мнению, эффективнее продавать по отдельности. В их числе жилой комплекс "В лесу" в Красногорском районе Подмосковья и универмаг "Цветной" на одноименном бульваре в центре Москвы. В ноябре 2014 года при курсе 45 руб./$ Sberbank CIB оценивал чистые активы "Цветного" в $163,7 млн, "В лесу" — в $369,2 млн. Оценки самой Rose Group составляли $230 млн и $347,2 млн.

"Выручка "Цветного" не позволяет ему обслуживать долг, его покупатель будет терять деньги. Его нельзя продать без дисконта",— указывает Юлия Гордеева. Доход универмага от аренды, по данным Sberbank CIB, составляет $17 млн в год, операционные расходы — $18 млн, ежегодное обслуживание долга обходится еще в $11 млн. По мнению госпожи Гордеевой, другие активы Rose Group могут быть проданы пакетом, но тоже с дисконтом. Среди них площадки в центре Москвы под элитное жилье и торговые площади "Хилков", "Форум", "Остоженка, 37", "Остоженка, 49", "Челси" и "Квазар". В ноябре девелопер оценивал их в $136,8 млн, а Sberbank CIB — в $54,7 млн.