Прокуратура проверит соглашения мэрии и арендаторов ЦУМа

Депутат Госдумы, заместитель председателя ЦК КПРФ Валерий Рашкин направил обращения на имя генерального прокурора Юрия Чайки и мэра Москвы Сергея Собянина (есть в распоряжении «Известий»). В них он приводит оценки независимых экспертов, которые указывают, что ставка аренды для компании «Торговый дом ЦУМ» на торговые помещения в центре Москвы ниже рыночной в несколько раз. По мнению депутата, таким образом город недополучает в бюджет десятки или сотни миллионов рублей в год. Депутат просит мэрию предоставить общественности информацию о том, насколько обоснованной является скидка торговому гиганту Mercury, «дочка» которого управляет ЦУМом. Кроме того, Рашкин просит генпрокурора проверить обоснованность установления низкой арендной ставки для ОАО «Торговый дом ЦУМ», а также провести проверку, являются ли обоснованными арендные ставки по другим крупным объектам, которые находятся в собственности города Москвы.

«Из официальных документов, выложенных правительством Москвы в открытый доступ в сети интернет, стало известно, что элитная недвижимость в самом центре столицы, принадлежащая городу, сдается крупному бизнесу по арендной ставке, которая намного ниже рыночной, — говорится в обращении к мэру. — Речь идет о помещениях ЦУМа, которые 27 марта были выставлены на торги правительством Москвы».

Согласно аукционной документации, 12 270 кв. м в историческом здании магазина на Петровке сдаются мэрией (ГУП «Московское имущество», подведомственным департаменту городского имущества) по ставке 3540 рублей 60 копеек в год. За год город получает по договору 43,44 млн рублей. Арендатор — «Торговый дом ЦУМ», «дочка» компании Mercury.

«По оценкам независимых экспертов, чьи мнения неоднократно приводили СМИ, такая ставка может быть ниже рыночной в пять раз, — говорится в обращении. — Стоит отметить, что ОАО «Торговый дом ЦУМ» нельзя отнести к малому или среднему бизнесу, льготы для которого традиционно предоставляет государство».

По информации портала Центра раскрытия корпоративной информации, чистая прибыль компании в 2014 году составила 243 млн рублей.

«ОАО «Торговый дом ЦУМ» использует арендуемые площади для продажи товаров класса люкс. Таким образом, эта компания не может претендовать на льготы и как социально ориентированный бизнес, — говорится в обращении. — Вызывает удивление тот факт, что правительство Москвы предоставило столь льготные условия крупному бизнесу, в результате чего в бюджет города поступает меньше средств».

Если, ориентируясь на слова экспертов, поднять ставку до рыночной, увеличив ее в пять раз, город мог бы получать дополнительно 173 млн, сказано в обращении.

«Особенно это актуально в период экономического кризиса: эти деньги можно было бы направить на поддержку социально незащищенных категорий граждан, — отмечает Рашкин. — Прошу предоставить информацию, почему ГУП «Московское имущество» сдает помещения в центре города ОАО «Торговый дом ЦУМ» по такой низкой ставке. Также прошу сообщить, каковы арендные ставки по другим крупным объектам в центре Москвы, которые город сдает частному бизнесу».

В обращении в Генпрокуратуру депутат просит «проверить обоснованность установления низкой арендной ставки для ОАО «Торговый дом ЦУМ», а также провести проверку, являются ли обоснованными арендные ставки по другим крупным объектам, которые находятся в собственности города Москвы».

В пресс-службе компании Mercury сообщили, что она, как и «Торговый дом ЦУМ», не дает комментариев по финансовым вопросам, связанным с продажей ЦУМа. В департаменте городского имущества не предоставили оперативный комментарий. 

По информации портала о торговой недвижимости ShopAndMall.ru, площади в ЦУМе сдаются субарендаторам по ставке от €1,2 тыс. до €3 тыс. в год. Как рассказал генеральный директор ShopAndMall.ru Самвел Арутюнян, эти данные отражают «мнения экспертов рынка, так как официальный ЦУМ отказывается общаться» по этому вопросу. Он уточнил, что такая ситуация складывается «именно с ЦУМом, так как большинство торговых центров охотно предоставляют свою информацию».

— Данные цифры не являются официально подтвержденными и могут иметь небольшие расхождения с действительными, однако в целом отражают суть и диапазон ставок, — сказал Арутюнян.

Если исходить из этой информации, получается, что «Торговый дом ЦУМ» сдает площади субарендаторам по ставкам от 68 тыс. до 171 тыс. рублей за 1 кв. м в год. То есть они превышают ставку правительства Москвы в 19–49 раз. Субарендаторы «Торгового дома ЦУМ» — продавцы люксовых марок, например Dolche & Gabbana, Dior, Giorgio Armani, Chloe и др. 

Как писали «Известия», аукцион по продаже помещений ЦУМа должен состояться 2 июня. Обременение — договор аренды на продаваемые помещения с «Торговым домом ЦУМ» (на старое здание — до 2045 года, помещения в новом — до 2022 года). 27 апреля в тендерном комитете сообщили, что к тому времени была подана одна заявка. 

Руководитель направления консалтинга по торговой недвижимости компании JLL Антон Коротаев считает, что ставка по ЦУМу ниже рыночной примерно в пять раз. По данным компании, ставки на ул. Петровка в 2014 году доходили до $5,5 тыс. за 1 кв. м в год (если считать по нынешнему курсу, это 281 тыс. рублей за 1 кв. м в год, то есть в 80 раз больше, чем ставка мэрии).

— Самые высокие цены — это первые этажи, — сказал эксперт. — В здании ЦУМа сдается несколько этажей, и обычно чем выше этаж, тем дешевле обходится аренда.

Директор департамента консалтинга GVA Sawer Марианна Романовская не считает верным утверждение, что город недополучил доходы, сдавая помещения в ЦУМе.

— Во-первых, договоренности были подписаны и той и другой стороной, то есть все были согласны с условиями, — сказала она. — Во-вторых, нельзя сбрасывать со счетов, что арендатор сделал очень большие вложения в реконструкцию здания (в 2007 году был закончен капитальный ремонт. — «Известия»). И в-третьих, когда в здании один качественный арендатор, а не десятки мелких, то ставка всегда ниже. К тому же сейчас во всех торговых центрах идет снижение ставок, из-за того что снижается покупательская способность населения. 

По словам эксперта, найти арендатора, который по качеству управления и ассортименту товаров мог бы сделать что-то аналогичное тому, что сделала Mercury, очень непросто.

— Нужно исходить из того, что арендатор абсолютно уникальный, — сказала Марианна Романовская. — Он может определять конъюнктуру рынка. Конкурентами Mercury можно считать, к примеру, компании Bosсo (подконтрольна Михаилу Куснировича) и Crocus Group (подконтрольна Арасу Агаларову). Возможность их заинтересованности будет определяться конкретной стратегией развития на данный период времени в увязке с другими реализуемыми проектами.

По мнению эксперта, если правительство Москвы продаст помещения в ЦУМе новому собственнику, а тот не поладит с арендатором, может получиться так, что после ухода арендатора здание практически опустеет. При этом, несмотря на низкую ставку, как предполагает эксперт, объект всё же может купить новый инвестор.

— Скорее всего, за скобками этой сделки (если она состоится) могут быть некие преференции, которые покупатель будет просить у мэрии по другим своим проектам. Варианты могут быть разные, однако напрямую они не будут юридически подпадать под категорию «отлагательные условия сделки». 

Экс-мэр Москвы Юрий Лужков отметил, что «ставка должна отражать баланс рынка».

— С одной стороны, арендодателю нужно получать достаточные доходы, — отметил экс-мэр. — С другой стороны, он не может завысить ставку, потому что конкуренты тогда отобьют тех, кто хочет торговать в этом комплексе. Если власти устанавливают такую ставку, значит, они устанавливают ее на основе анализа. Если ставка низкая, значит, мало желающих прийти торговать в этот торговый комплекс.

Экс-депутат Мосгордумы, руководитель ИА «Моссовет» Юрий Загребной напомнил, что городские власти владеют такими престижными объектами, как здание Мосгордумы (предполагается, что оно освободится и парламентарии переедут в специально перестроенное для них здание бывшей Ново-Екатерининской больницы), здание правительства Москвы на Новом Арбате, множество зданий департаментов в центре Москвы (Никитский пер., ул. Большая Спасская, ул. Новая Басманная и др.)

— Теоретически все эти здания могут быть выставлены на торги, — сказал эксперт. — Особенно если учесть, что в рамках антикризисных мер будет существенно сокращен штат сотрудников департаментов.

В 2014 году мэрия пыталась продать два дома-книжки на Новом Арбате, площади в которых город сейчас сдает в аренду многочисленным частным компаниям и государственным структурам. В феврале 2014 года лоты сняли с торгов, пояснив, что у потенциальных покупателей возникают вопросы по урегулированию отношений с собственниками площадей. Площадями в домах-книжках кроме мэрии владеют несколько частных собственников.