Падение рынка заставило бизнес-центры массово снижать ставки

Рублевым курсом

По данным Colliers, весной прошлого года средняя ставка составляла $760 за кв. м в год, а сейчас $560. При этом доля пустующих площадей в Москве выросла до 29% в классе А и 16,7% в классе B. Это позволяет арендаторам ставить арендодателям свои условия. По словам директора отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, не менее 75% арендаторов офисов класса А, чей договор был привязан к курсу доллара, в начале 2015 года обратились за пересогласованием его условий и большинству это удалось. По данным компании Blackwood, продления или пересмотра действующих договоров аренды касалось 76% всех сделок по аренде качественных офисов в Москве в первом квартале 2015 года, по данным Knight Frank — 86%.

Самая крупная компания, решившая сэкономить на аренде офисов, — ОАО «Сбербанк России». В конце апреля крупнейший российский банк объявил, что намерен пересмотреть договоры аренды своих отделений, снизив затраты на аренду на 20%. С несговорчивыми арендодателями Сбербанк вести долгие переговоры не намерен — он уже расторгает 177 договоров аренды, по которым договориться о более выгодных условиях не удалось.

Еще одна госкомпания, которой удалось улучшить условия аренды, — «Ростелеком». В конце марта чешская PPF, владелец БЦ Comcity, объявила, что ее российская «дочка» ООО «Антемона Лимитед» заключила новый договор аренды с оператором. Как писал «Коммерсантъ», по новым условиям «Ростелекому» удалось зафиксировать арендную ставку в рублях на уровне 14,9 тыс. руб. за кв. м в год плюс НДС (на 8% ниже первоначальной цены). Оператор занимает в бизнес-центре 48,13 тыс. кв. м.

Удалось изменить условия договора аренды и Mail.ru Group, которая арендует около 30 тыс. кв. м в одной из башен БЦ Sky Light. В первом квартале компании удалось зафиксировать курс в договоре на уровне 50 руб./долл. (ранее ставка рассчитывалась по курсу ЦБ, который на тот момент был существенно выше), рассказал РБК источник, близкий к компании. При этом срок договора остался прежним — до 2020 года.

Сумели перезаключить или продлили договоры аренды на более выгодных условиях и другие крупные, в том числе международные, компании. Только в этом году банк «Русфинанс» перезаключил договор аренды 6,6 тыс. кв. м в БЦ «Ситидел» на Земляном Валу с «оптимизацией текущих коммерческих условий», а международная рекламная группа GroupM переподписала на более выгодных условиях (они не раскрываются) договор на 10,8 тыс. кв. м в БЦ «Леганда» на Цветном бульваре. ING Bank продлил договор аренды 6 тыс. кв. м в «Амбер Плазе» на Краснопролетарской улице., Volkswagen — 8,8 тыс. кв.м в «Кругозоре» на улице Обручева, Boeing — 5,8 тыс. кв. м в бизнес-центре в Газетном переулке, Nokia Networks — 5,4 тыс. кв. м в БЦ «Фабрика Станиславского».

В основном при пересмотре договоров скидка составляла 3–10%, но в редких случаях удавалось добиться снижения общей стоимости на десятки процентов, от 23% до 51%, говорит Мария Зимина из Knight Frank.

«Собственник с большей охотой идет навстречу статусному арендатору, который является при этом якорным для его делового комплекса», — объясняет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. И приводит еще один пример оптимизации затрат на аренду: по его словам, розничная сеть Enter (аффилирована с сетью сотовых салонов «Связной») сумела сократить затраты на аренду на 48% за счет снижения арендных ставок по текущим договорам.

«После резкого падения курса рубля в конце прошлого года собственники были вынуждены идти на уступки арендаторам офисов, чтобы избежать их переезда и негативного эффекта, который возникнет из-за простоя площадей», — соглашается управляющий партнер российского офиса Colliers International Николай Казанский.

Всего за последний год объем сделок продления и пересмотра коммерческих условий составил 223 тыс. кв. м. Из них 86,7 тыс. кв. м пришлось на первый квартал 2015 года, еще 80 тыс. кв.м на октябрь—декабрь 2015-го, говорит директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE Ирина Хорошилова.

Переезд в кризис

Пока большинство арендаторов ведут переговоры о снижении ставок, некоторые решили воспользоваться падением рынка, чтобы сменить свой офис на более статусный. Например, японская Mitsubishi договорилась о переезде в БЦ «Белые сады» у станции метро «Белорусская», принадлежащем Millhouse Романа Абрамовича. Сейчас штаб-квартира компании находится на юго-западе Москвы — в БЦ «Кругозор» компании O1 Properties Бориса Минца. В «Белых садах» Mitsubishi займет больше 1,4 тыс. кв. м на верхних, более престижных этажах здания, рассказали РБК в компании CBRE (консультант сделки).

Еще одна похожая сделка может произойти вскоре. Как рассказали РБК источник, близкий к O1 Group, и представитель консалтинговой компании, участвовавшей в сделке, в принадлежащий O1 бизнес-центр iCube на Нахимовском проспекте переедет штаб-квартира «крупной международной компании из реального сектора». По словам собеседников РБК, арендуемая площадь составит 12,5 тыс. кв. м. Представители трех консалтинговых компаний по недвижимости рассказали, что арендой офиса в БЦ iCube интересовалась Mars, штаб-квартира которой находится в подмосковном Ступино, рядом с заводом компании. Получить официальные комментарии Mars и O1 РБК не удалось.

В целом в 2014 году переездов с ухудшением качества офиса практически не было, утверждает директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин. Так, по его словам, более 70% арендаторов, покинувших офисы класса В и В+, переехали в офисы класса А. К примеру, группа компаний «Систематика» переехала из БЦ «Лефорт» в БЦ Comcity, а «ТНТ-Телесеть» подписала договор аренды в БЦ класса А Diamond Hall (сейчас на сайте компании указан офис в бизнес-центре класса B «Византий» на Трифоновской улице).

Всего, по подсчетам S.A. Ricci, из всех компаний, которые поменяли офисы, почти половина переехала в бизнес-центры классом выше, треть осталась в своем классе и только 13,4% понизили класс офиса, говорит Аверкин. Ирина Хорошилова из CBRE отмечает, что во втором полугодии 2014 года компания стала фиксировать рост объема сделок внутри Третьего транспортного кольца (ТТК), в то время как в предыдущие годы спрос за его пределами был выше, чем внутри. «Аналогичный рост интереса к помещениям в центре был характерен, например, для периода 2009–2010 года, во время предыдущего финансового кризиса», — отмечает она. Это подтверждают и в Knight Frank: по данным компании, в перовм квартале 2015 года 67% сделок пришлось на район внутри ТТК.