Девелоперы ждут продолжения

Инвестиционные итоги 2014 года на рынке недвижимости оказались значительно хуже ожиданий консультантов. Если в прошлом январе участники рынка рассчитывали, что общий объем заключенных по итогам года сделок можно будет оценивать в $7–7,5 млрд руб., то уже в апреле скорректировали собственные прогнозы на 20%, оценивая потенциал рынка в среднем в $6 млрд. Но и эти ожидания оказались завышенными. По данным Colliers International, объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам 2014 года составил $3,5 млрд — это на 60% ниже уровня прошлого года ($8,2 млрд). Большая доля средств пришлась на вложения в офисы — $1,4 млрд (40%), торговые центры привлекли $1 млрд (29%), гостиницы — $559 млн (16%). По предварительным оценкам JLL, по итогам 2014 года объем сделок составил $3,7–4,6 млрд. В Cushman & Wakefield говорят об итоговой цифре $4,2 млрд, из них $3,6 млрд, или около 85%, пришлось на Москву.

Большую часть из этих средств вложили российские компании. «Доля иностранных инвестиций по итогам года снизится с ожидаемых изначально 40% до 25%»,— замечает заместитель руководителя отдела исследований JLL Олеся Дзюба. В Cushman & Wakefield оценивают, что на российских инвесторов пришелся 81% вложений. Еще 10% отдали ближневосточные и азиатские компании, а 9% — западные. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский в числе ключевых причин падения инвестиционной активности называет нестабильный курс валют. «На российском рынке все традиционно номинируется в долларах и евро, из-за постоянного колебания инвесторы просто не хотели заключать сделки»,— объясняет он. Еще одним важным фактором стало падение кредитного рынка: получить заемное финансирование сейчас практически невозможно, проводить сделки могут только инвесторы, у которых есть собственные средства, добавляет эксперт.

По подсчетам Colliers International, по итогам наступившего года объем сделок составит $3,5 млрд, то есть останется на уровне минувшего года. Это самый оптимистичный прогноз. Господин Казанский предполагает, что интерес инвесторов в этом году будет сосредоточен не только в сегменте заполненных арендаторами торговых и офисных центров. «Не исключено, что будут продаваться рискованные активы, например несданные бизнес-центры, которые будут продаваться с большими скидками»,— рассуждает он. По мнению госпожи Дзюбы, в 2015 году общий объем сделок, скорее всего, снизится и не превысит $3 млрд, то есть падение составит около 27%. Текущая ситуация похожа на кризис 2008–2009 годов, когда у покупателей и продавцов были разные ожидания, добавляет она. «На фоне заметного снижения стоимости активов собственники пока не готовы расставаться со своими объектами»,— разъясняет госпожа Дзюба. В Cushman & Wakefield считают, что по итогам 2015 года объем сделок не превысит $2,5 млрд.

Одним из последствий снижения активности инвесторов станет стагнация всего рынка недвижимости. Так, по данным Colliers International, общий объем заявленного строительства офисов в этом году составляет 1 млн кв. м против 1,5 млн кв. м в 2014 году. При этом доля вакантных площадей сохранится на уровне 14%. Непросто придется и девелоперам складских помещений. Средний уровень вакантных площадей к концу 2014 года оценивался в 6,3% — это самый большой показатель за последние пять лет. В 2015 году будут пустовать 10% складов, предполагают консультанты. Снижение объемов строительства не запланировано пока только в сегменте торговой недвижимости: по итогам 2014 года в Москве выведено 17 объектов с полезной площадью 800 тыс. кв. м, в 2015 году к сдаче готовятся 1,3 млн кв. м. Не исключено, что девелоперы скорректируют свои планы. Главной причиной падения объемов может стать рост доли вакантных площадей, которая, по данным «Магазина магазинов», за минувший год выросла с 2,5% до 8%.