Подмосковье выведет пайщиков

Власти Московской области хотят ограничить практику, когда застройщики при продаже жилья на первичном рынке вместо договоров долевого участия (ДДУ), предусмотренного федеральным законом №214, заключают паевые соглашения в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые регулируются отдельным законом №215. Об этом вчера заявил заместитель председателя правительства Подмосковья Герман Елянюшкин. По его словам, ограничения не должны распространяться на региональные программы по строительству жилья для врачей, учителей и работников бюджетной сферы. Господин Елянюшкин обещает направить свои предложения в федеральный Минстрой после новогодних праздников. Представитель Минстроя заявил, что позиция министерства будет выработана после получения предложений.

ДДУ считается наименее рискованным способом покупки жилья: при подписании такого договора покупателю, как и остальным дольщикам, в залог переходит право аренды или собственности на землю, где строится дом. Сам договор регистрируется в Росреестре, что позволяет избежать двойных продаж. Кроме того, заключая контракт с покупателями по 214-ФЗ, застройщик при срыве сроков обязан выплатить компенсацию. Таких ограничений в ЖСК нет: руководство кооперативов может менять конечную стоимость жилья в процессе строительства и затягивать сроки сдачи объекта.

Сейчас на практике доля договоров с использованием ЖСК невелика. По такой схеме в Подмосковье строится 6% жилых объектов, при этом на долю ДДУ приходится 69,5%, еще 0,5% — это предварительные договоры соинвестирования, подсчитала председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова.

Почти такая же ситуация и в Москве: по данным Москомстройинвеста, сейчас с участием капитала физлиц строится 396 объектов, из них 24 (6%) — по договорам ЖСК и 367 (92%) — по ДДУ. Но у недовольства подмосковных чиновников есть конкретная причина. Один из крупнейших застройщиков в регионе — группа СУ-155 по договорам ДДУ продает лишь 20% своих объектов, сообщил вчера на заседании градостроительного совета первый замминистра стройкомплекса Подмосковья Сергей Пахомов. «Остальные договоры оформлены как ЖСК: об их деятельности власти не имеют никаких сведений»,— заявил он. Сейчас закон не запрещает властям региона требовать от застройщиков, продающих жилье по ДДУ, отчетов о строительстве, а механизм ЖСК этого не предусматривает. Основной владелец СУ-155 и депутат Мосгордумы Михаил Балакин в ответ заявил, что ЖСК работают абсолютно прозрачно и в рамках закона.

Для некоторых застройщиков работать в рамках ЖСК выгодно -- это позволяет привлекать деньги пайщиков еще до получения документации, объясняет президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. «Не факт, что разрешение на строительство могут выдать, это существенный урон репутации компании, поэтому мы не работаем по такой схеме»,— добавил он. Крупным девелоперам выгодно работать по договорам ДДУ, это гарантирует участие в ипотечных программах крупных банков, обеспечивая около 30% реализации, объясняет представитель группы «Мортон» Игорь Ладычук. «Для покупателей жилье по схеме ЖСК обходится значительно дешевле классической ипотеки,— отмечает гендиректор “Метриум Групп” Мария Литинецкая.— Стоимость пая погашается в течение многих лет и не облагается налогами». Господин Воронин настаивает, что застройщики ради того, чтобы продать жилье в рамках ЖСК, часто демпингуют. «Иначе по такой рискованной схеме эти квартиры никто не купит»,— считает он.

Инициативу Подмосковья могут поддержать и столичные чиновники – они давно рекомендуют покупателям не соглашаться вступать в ЖСК. Кооперативы часто создаются компаниями, у которых нет никаких документов на строительство, пояснили в Москомстройинвесте.