Инвестору, который купит площади в ЦУМе, придется окупать вложения 65 лет

Ставка аренды исторического здания универмага ЦУМ (общей площадью 12 270 кв. м) – 3540 руб., или около $60, за 1 кв. м в год без НДС, следует из дополнительного соглашения к охранно-арендному договору между торговым домом (ТД) ЦУМ и владельцем недвижимости – ГУП «Московское имущество» (принадлежит департаменту имущества Москвы). Документ размещен на сайте московского департамента по конкурентной политике, который готовится продать принадлежащие мэрии площади в знаменитом универмаге на открытых торгах 30 апреля 2015 г. Выходит, торговые помещения в самом центре Москвы обходятся ТД ЦУМ в 51,3 млн руб. в год с учетом НДС (примерно $880 000). Такая ставка действует с сентября 2014 г., а раньше она была еще ниже. С 2001 по 2006 г. торговый дом платил Москве по 8,6 млн руб. в год (около 700 руб. за 1 кв. м), а с 2006 по 2014 г. – по 22,6 млн руб. (1840 руб. за 1 кв. м). Пересматривается ставка аренды каждые пять лет, следует из документа.

Помимо исторического здания в комплекс ЦУМа входит новое строение площадью 45 000 кв. м. Часть его тоже принадлежит мэрии Москвы – 7000 кв. м, которые арендует тот же ТД ЦУМ. Их город тоже планирует продать 30 апреля.

За все принадлежащие ей 19 270 кв. м мэрия Москвы планирует выручить не менее 4,3 млрд руб. (около 230 000 руб. за 1 кв. м). Но при арендной ставке 3540 руб. за 1 кв. м общий срок окупаемости для инвестора составит 65 лет, разводит руками управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. С такой ставкой стоимость метра не должна была бы превышать 25 000 руб., рассуждает он, но в действительности средняя рыночная ставка аренды в центре Москвы – около 85 000 руб. за 1 кв. м. Ставка аренды в ЦУМе занижена минимум в 5 раз, солидарна с ним начальник департамента торговых площадей JLL Татьяна Ключинская. Она сомневается, что площади с долгосрочным договором аренды по такой ставке могут заинтересовать сторонних инвесторов. Арендные ставки на верхних этажах ЦУМа могли бы достигать $1000–2000, а на нижних – $5000–6000 за 1 кв. м в год, уверен управляющий директор отдела рынков капитала CBRE Андрей Новиков. А рыночную стоимость объекта такого класса, как ЦУМ, он оценивает в $20 000 за 1 кв. м ($384 млн за всю площадь, принадлежащую мэрии).

Если ставки аренды в ЦУМе окажутся нерыночными, то единственным претендентом на площади универмага, выставленные Москвой, будет сам ТД ЦУМ, не сомневались в разговорах с «Ведомостями» консультанты по недвижимости. Представитель компании Mercury, владельца ТД ЦУМ, от комментариев отказался.

Расторгнуть существующий договор аренды без соглашения сторон нельзя, говорит партнер юридической фирмы «Юст» Александр Боломатов. Но новый инвестор может обратиться с иском в суд, воспользовавшись тем или иным формальным поводом, например указав на ненадлежащее использование имущества. Суд вполне может вынести решение в его пользу и обязать стороны расторгнуть договор аренды, другим результатом может стать подписание нового договора на новых условиях, считает юрист.

По какой ставке ТД ЦУМ арендует помещения в новом здании, неизвестно: представитель департамента по конкурентной политике отказался предоставить эти данные «Ведомостям». Сотрудник «Московского имущества» от комментариев отказался.

Три года назад правительство Москвы пообещало передавать инвесторам здания – памятники архитектуры по льготным ставкам с условием, что те их реконструируют. И даже эти льготные ставки аренды были выше, чем в ЦУМе. Например, городскую усадьбу Морозовых на Николоямской улице город планировал сдавать не менее чем по 6370 руб. за 1 кв. м, а усадьбу в Подсосенском переулке – по 6545 руб. за 1 кв. м.

Впрочем, низкая стоимость аренды в центре Москвы – явление не уникальное. Например, Bosco di Ciliegi Михаила Куснировича долгое время арендовала другой люксовый торговый объект, ГУМ, всего по $100 за 1 кв. м в год и только в прошлом году Росимущество повысило ставки до рыночного уровня, сообщала газета РБК.