Половина девелоперов может уйти с рынка офисной недвижимости Москвы

В следующем году рынок офисной недвижимости Москвы ждут падение ставок и исход инвесторов — их число может сократиться вдвое. Об этом говорится в исследовании, подготовленном компанией S.A. Ricci. По мнению компании, в случае эскалации конфликта на Украине и введения дополнительных санкций в отношении России со стороны США и ЕС рынок офисной недвижимости может пережить повторение кризиса 2008 года.

Как отмечают аналитики компании, при резко негативном сценарии арендные ставки упадут более чем на 20% (до $500 за 1 кв. м в год в классе А и до $300 в классе B), а инвесторы, у которых доля заемных средств превышает 70%, обанкротятся или лишатся части портфеля. В случае если новых санкций не последует, ставки, по прогнозам S.A. Ricci, упадут на 10% ($900 за 1 кв. м в год в премиум-сегменте (А) и $500–650 в классе B), а к концу следующего года спрос может восстановиться.

Как отметила Екатерина Крылова, директор московского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), на заемные деньги строит большинство, поэтому банкротства могут стать массовыми.

— Значительная часть проектов — не менее 60% — возводится на заемные средства. Понятно, что пересмотра действующих контрактов не будет. Соответственно, нагрузка на заемщиков выросла и может в дальнейшем увеличиться только из-за валютных колебаний, — считает она.

В наиболее сложной ситуации, как отметила Крылова, могут оказаться проекты и их инвесторы, которым для завершения проекта нужно открыть вторую кредитную линию. Скорее всего, процентная ставка будет уже выше, чем на начальном этапе строительства, что заставит заморозить проект.

Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer, считает, что даже в случае отсутствия дополнительных санкций можно говорить о крайне негативном сценарии развития рынка.

— Подавляющее большинство инвесторов работает на кредитном капитале. Думаю, что история кризиса 2008 года, безусловно, повторится в виде банкротств отдельных инвесторов или отхода части их активов банкам. Это станет следствием неспособности заемщиков обслуживать взятые кредиты из-за более медленных, чем в бизнес-плане, темпов сдачи в аренду коммерческих площадей, а также вынужденного понижения продажных цен и ставок аренды на выносимые на рынок площади, — отметила Сецкая.

— Девелоперам сейчас необходимо готовиться к тому, что финансирование на протяжении долгого времени будет дорогим, — согласен с ней руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Том Манди. В JLL традиционно осторожно считают маловероятной волну банкротств на столичном рынке.

С тем, что и при текущей ситуации уже можно говорить о системном кризисе в офисной недвижимости, согласен и Михаил Миндлин, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

— Безусловно, уже сейчас девелоперы столкнулись с серьезными проблемами с валютным финансированием и заполняемостью. В офисах класса А собственники выражают большую готовность к обсуждению валютного коридора ставок в случае существенного изменения курса рубля, а в некоторых случаях арендатор даже может получить полностью номинированную в рубли аренду, что раньше было в принципе невозможным в сегменте класса А, — сообщил Миндлин.

При этом, по его мнению, игроки рынка офисной недвижимости уже сделали выводы из кризиса 2008 года.

— Массовой потери активов уже не будет. Люди проанализировали предыдущий опыт и предпочитают избавляться от проблемных активов, не дожидаясь, пока их заберут за долги, — рассказывает эксперт.

Как уточнила Крылова, сейчас стоит на время забыть понятие «средняя ставка», при этом в ряде случаев цена аренды будет стремительно падать.

— Несмотря на снижение стоимости аренды, вызванной как колебанием валют, так и внешнеполитической ситуацией, рынок столичных офисов вполне может закончить 2014 год с приростом в 3–5%. Эта средняя величина не отменяет того факта, что в сегментах классов А, В+ якорные арендаторы выбивают сейчас из арендодателей цены в 1,5–2 раза ниже базовой ставки. И это далеко не единичные случаи, — считает она.

Новый кризис прежде всего затронул наиболее дорогие площади (класса А и В+). В этом виноваты не только политические риски, но и перепроизводство. По оценкам S.A. Ricci, ввод миллиона квадратов офисных площадей в этом году стал рекордным за 5 лет, при том что спрос уже не растет.

— За 9 месяцев года в столице было введено около 1 млн кв. м офисов, при этом совокупный спрос (объем арендованных и купленных площадей) за тот же период составил 827 тыс. кв. м, снизившись на 21% к результату трех кварталов прошлого года. Значительную долю в общем объеме транзакций на рынке составили сделки продления и перезаключения договоров аренды — по итогам 9 месяцев 2014 года доля новых сделок сократилась до 65% в общем объеме транзакций с 87% за аналогичный период 2013 года. Таким образом, участники рынка проявляют осторожность в вопросах возможного расширения помещения или смены офиса в российской столице, — описывает ситуацию Том Манди из JLL.

Стоит отметить, что заполняемость наиболее дорогих офисов начала падать уже с начала 2013 года: по оценкам S.A. Ricci, за прошлый год доля вакантных площадей в офисах класса А выросла с 15 до 20%; прогнозируется, что к концу года этот показатель составит 28%.

— Офисный сегмент в полной мере так и не оправился от кризиса 2008 года, вакансия площадей в объектах класса А и В+ на конец 2013 года колебалась в диапазоне 10–20%. Сейчас на фоне происходящих событий наблюдается вполне логичное замедление роста бизнесов, налицо также сокращение корпоративных потребностей в офисных площадях в целях экономии, — говорит Вера Сецкая.

Кризис несет в себе и новые возможности. Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE, обратила внимание, что для арендаторов IV квартал 2014 года — I квартал 2015 года могут стать удачным моментом для достижения лучших условий аренды на падающем рынке.

— Сегодня арендатор может рассчитывать на максимально привлекательные коммерческие условия, а девелоперы, в свою очередь, в большинстве случаев готовы идти на уступки, чтобы удержать арендаторов, а именно: увеличение срока арендных каникул, выполнение отделки за свой счет, фиксация курса доллара в договорах аренды, — уверена она.