Элитное жилье за год подорожало более чем на треть

На фоне ажиотажного спроса жилье в 2014 году подорожало во всех сегментах. Но быстрее всего росли рублевые цены на рынке элитного жилья. Такие данные приводятся в исследовании риелторской компании «Метриум Групп». По итогам 12 месяцев прирост средней стоимости квадратного метра элитного жилья составил в рублях 36%. В бизнес-классе средний «квадрат» прибавил 17,8%. А в эконом- и комфорт-классе рост цен не превысил ускорившуюся к концу года инфляцию (по данным Росстата, за прошлый год достигла 11,4%) и составил всего 10,7%. Впрочем, про рост рынка никто говорить не пытается: недвижимость среди тех сегментов, цены в которых больше других привязаны к доллару, подорожавшему с 1 января по 31 декабря по отношению к рублю на 70%. Поэтому, рассуждая о ценах, можно исходить и из обратного посыла: всё жилье подешевело в разной степени: эконом — больше, элитное — меньше.

— На фоне ажиотажного спроса, когда в офисах продаж выстраивались очереди, а колл-центры девелоперов не справлялись с нагрузкой, темпы роста могли быть более высокими, — говорится в исследовании. На целый ряд элитных жилых комплексов цены выросли примерно вдвое — на 70–136%, с сумм порядка 0,6–1,15 млн рублей за квадратный метр до 1,2-2,7 млн рублей. В среднем сегменте, то есть в бизнес-классе, цены поднялись до нескольких сотен тысяч за квадратный метр, в экономсегменте прайс поднялся до уровней в районе 150–200 тыс. рублей за «квадрат».

Резкий рост цен на дорогое жилье «Метриум групп» объясняет такими факторами, как стремительный взлет валют, высокий спрос в конце прошлого года при сокращении объемов предложения, а также тот факт, что для домов элитного и бизнес-класса значительная часть отделочных и строительных материалов закупается за валюту за рубежом.

Схожие данные приводят и другие риелторские компании. Так, по данным Blackwood, средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек «старой» Москвы (без учета элитного сегмента и апартаментов) по итогам 2014 года увеличилась на 13,2% и составила 217,9 тыс. руб./кв. м. В сегменте апартаментов она выросла на 36% и составила 383,3 тыс. руб./кв. м. Более высокий рост в апартаментных комплексах связан с наличием элитных проектов, реализующихся в долларах.

— На протяжении всего года сохранялся стабильный спрос на рынке, который в конце года перешел в ажиотаж на фоне резкой девальвации рубля, — заметил Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. По его мнению, рост спроса, подстегнувший цены, связан с увеличением доходов населения в первом полугодии 2014 года и стремлением обезопасить свои накопления на фоне общей нестабильности во втором полугодии. Также он выделил приток дополнительного капитала с банковских депозитов в результате лишения лицензий банков (всего за 2014 год было отозвано порядка 75 лицензий), а также массового снятия средств в результате панических настроений в декабре 2014 год после резкого обвала рубля.

С выводами риелторов согласны и девелоперы, занимающиеся строительством жилья.

— То, что мы наблюдали в конце прошлого года, — это досрочная реализация спроса, люди стремились избавиться от дешевеющих рублей и вложиться в недвижимость и быстро выходили на сделки. Именно на этом фоне наблюдался довольно быстрый рост цен во всех сегментах, — рассуждает Максим Морозов, управляющий партнер M9 Development.

— В начале 2015 года уже отмечено повышение рублевых цен в отдельных объектах на 3–10%. Дальнейшее изменение цен будет зависеть от активности спроса, — сообщила Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». Как она уточнила, рост цен в сегодняшних условиях обусловлен не просто желанием застройщика, а прямым подорожанием строительных материалов, а значит, и ростом себестоимости строительства.

Морозов отметил, что сейчас на рынке ситуация противоречивая. С одной стороны, в связи с дефицитом ликвидности и резко подорожавшей ипотекой девелоперы отказываются от новых проектов, фокусируясь на реализации уже запущенных. Это приводит к дисбалансу: спрос и цены на качественные реализованные объекты растут. С другой стороны, из-за большого объема сделок в конце прошлого года осталось мало покупателей (особенно в бизнес- и элитном сегментах), что приводит к сокращению количества сделок, а это уже давит на цены сверху.

— Качественных объектов бизнес- и элитного класса не очень много, поэтому девелоперы активнее поднимали цены. В экономклассе объем рынка значительно больше, новых объектов было введено много, поэтому и цены в условиях жесткой конкуренции среди девелоперов росли не так стремительно, — считает Морозов.

Максим Раевский, директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», отметил, что девелоперы также вынуждены учитывать реальную покупательскую способность своих клиентов. По его мнению, если не будут приняты меры (например, возвращение ипотеки по докризисной ставке), скоро количество сделок в экономсегменте существенно сократится.

— Во время ухудшения экономической ситуации больше всего страдают те, кто меньше зарабатывает, это как раз прослойка людей, которые претендуют на покупку жилья экономкласса. Сейчас правительство старается вернуть ипотеку по докризисной ставке, это уже даст толчок рынку жилья. Иначе именно у бюджетного сегмента средств на покупку недвижимости нет, — говорит Раевский. — В элитном сегменте у покупателей сосредоточены значительные денежные средства, большая часть из них в валюте, они готовы вкладывать средства в дорогие апартаменты и дома, и эта категория от кризиса страдает в последнюю очередь, поэтому в этом сегменте цены растут наиболее высокими темпами.

Тем не менее, по его мнению, сложившийся сейчас довольно высокий спрос будет затухать вместе с замедлением экономики, банки начнут еще жестче фильтровать ипотечных заемщиков и застройщиков, люди станут более осмотрительно занимать средства. Ковалев тоже считает, что в 2015 году ожидается сокращение спроса на рынке жилой недвижимости за счет снижения доходов населения и сокращения числа ипотечных сделок. На фоне ослабления спроса, по его мнению, существенного роста цен в текущем году не прогнозируется.