Ротация арендаторов в ТРЦ в 2015 году больше всего коснулась ресторанного сегмента

Также изменения были заметны в сегменте магазинов ценового диапазона «средний плюс». Самый высокий уровень оттока арендаторов из ТРЦ наблюдался в I и II квартале 2015 года. В III и IV квартале в ТРЦ начался приток новых арендаторов по сниженным арендным ставкам. Снижение ставок в ТРЦ к концу года составило в среднем 3-5%, с учётом изменений валютного курса.

Примечательно то, что ротация в ресторанно-развлекательном сегменте шла внутри сложившихся ценовых диапазонов, без снижения классности самих арендаторов и замены дорогих ресторанов и кафе на более дешевые. Смена поставщиков развлечений в ТРЦ, по мнению PM-Департамента Colliers International, происходила в основном вследствие смены их формата и обновления концепций на более современные. В результате на рынок в 2015 году вышли не только новые бренды, но и новые концепции развлечений.

Иной тип ротации в ТРЦ происходил в 2015 году в магазинах. В результате в торгово-развлекательных центрах на 15% уменьшилась доля магазинов ценового диапазона «средний плюс». Это касалось как продуктовых гипермаркетов, так и магазинов одежды и обуви, ювелирных изделий, нишевых марок и брендов. Почти повсеместно они замещались средним ценовым сегментом и магазинами-дискаунтерами.

«Относительно изменения ставок при ротации, надо отметить, что почти все договоры в 2015 году подписывались в рублях с длительной фиксацией валютного курса или с определенным валютным коридором, - отмечает Маргарита Аристархова, директор PM-Департамента Colliers International, - Таким образом, если говорить о ставках, номинированных в валюте, снижение было существенным, иногда доходя до 20%, но рублевый эквивалент ставки существенно не уменьшился, а в успешных ТРК, как правило, стал выше».

«Меньше всего ротация коснулась тех ТРЦ, которые подошли к кризису хорошо подготовленными: с высоким процентом заполненности, с хорошим трафиком, с профессиональной управляющей компанией и с так называемой «скамейкой запасных» - то есть, с наличием листа ожидания, составленного из потенциальных арендаторов, готовых зайти на освободившиеся площади, – добавляет Маргарита Аристархова».

Также, по мнению эксперта PM-Департамента Colliers International, помимо крупных ТРЦ с вышеперечисленными опциями, ротация мало затронула ТРЦ районного значения с набором недорогих товаров и услуг, на которые в 2015 году частично переориентировался трафик покупателей, чьи доходы резко сократились.

По мнению Маргариты Аристарховой, 2015 год стал годом новых возможностей и нестандартных решений в управлении площадями, перераспределении их внутри ТРЦ. Внезапный уход арендатора в результате банкротства сети или ухода марки с рынка высвобождал площади и давал возможность не только для интегрирования в ТРЦ принципиально новых брендов, но и для перераспределения и расширения магазинов внутри него. Данная оптимизация при правильном управлении в итоге позволила получать доход даже с тех площадей, сдать в аренду которые ранее считалось проблематичным. 

В 2016 году PM-Департамент Colliers International прогнозирует снижение тенденции к ротации в ТРЦ.

«Есть полное ощущение, что рынок вошел в новую реальность, со всеми взлётами валютного курса и падением цен на нефть, принял ее и готов в ней работать, - считает Маргарита Аристархова, - Девелоперы и арендаторы поняли, что ситуация сложная, но не безвыходная, и начали адаптироваться к ней. Показательным можно считать тот факт, что в конце 2015-начале 2016 года стали восстанавливаться закрывшиеся было франшизы магазинов совершенно разных товарных сегментов».