Покупатель и пустота

Новая волна уничтожения «самовольных построек», анонсированная Сергеем Собяниным, приведёт к разорению небольших компаний и индивидуальных предпринимателей, росту безработицы в торговле, дефициту помещений у выходов из метро и росту арендных ставок. Несмотря на формально высокий уровень вакантных площадей около метро и в других проходных местах найти что-то стоящее по разумной цене и так очень сложно, а скоро будет просто невозможно.

Рядом с метро «Улица 1905 года» всегда многолюдно. Люди покупают здесь воду, сигареты и лекарства, оплачивают мобильную связь, перекусывают в небольших палатках общепита. В сентябре, когда приговор мэрии приведут в исполнение, покупателям придётся искать всё это в другом месте. То же самое произойдёт с теми, кто живет рядом с другими станциями – «Волжской», «Проспектом Вернадского», «Кропоткинской», «Электрозаводской». Разумеется, покупатели не пропадут, вот для бизнеса новая «ночь длинных ковшей» будет очень серьёзным ударом.

Уничтожаемые помещения расположены в самых выигрышных местах, прямых аналогов которым просто нет. Например, у метро «Волжская» нет ни жилых домов, ни торговых центров. Там, где альтернатива есть, разместиться всё равно удастся не всем. Оператору общепита на первый этаж жилого дома переехать сложно по техническим причинам. В торговый центр несетевой компании попасть тяжело из-за того, что её бизнес, как правило, не соответствует «концепции» комплекса.

Сокращение числа объектов приведёт к дефициту торговых помещений и, следовательно, к росту ставок аренды. Самые хлебные места достанутся высокомаржинальным видам бизнеса – точкам сотовых операторов, микрофинансовым организациям, сетевым аптекам и т. д. Прочие арендаторы не могут с ними конкурировать – «сетевик», заинтересованный в сохранении точки, всегда предложит собственнику более высокую цену.

От заявлений, что в Москве простаивают 3 млн кв. м торговых площадей и места хватит всем, веет лукавством. Да, уровень рекордно высокий – по разным оценкам, 10–15%. Но речь ведь обо всех объектах – о местах в так называемых центральных торговых коридорах («Тверская», «Проспект Мира», «Кутузовский проспект» и т. д.), помещениях площадью 100 и даже 1000 кв. м, объектах, расположенных в глухих жилых массивах или имеющих вход только со двора.

Если посчитать уровень вакантных помещений в самом востребованном сегменте «до 50 кв. м», свободными окажутся не более 5%. Если мы говорим о помещениях у выходов из метро и в других местах с высоким пешеходным трафиком, который жизненно необходим выселяемым операторам, пустуют только 1–2% площадей.

Когда я сам искал первое помещение под новый проект (сеть магазинов разливного пива «Биркофф»), несмотря на большой опыт и знакомство с сотнями владельцев недвижимости, более или менее подходящий по цене и месту вариант площадью 25 кв. м нашёл лишь спустя четыре месяца. Каково приходится менее опытным арендаторам с меньшим бюджетом, мне страшно представить.

Объясняя необходимость сноса, чиновники апеллируют к вопросам безопасности. Мне странно это слышать, потому что практически все объекты были возведены в соответствии со строительными нормами и правилами, имеют разрешения на строительство и другие документы, подключены к сетям, время от времени проходят проверки надзорных органов. Если бы существовала реальная опасность, были бы печальные прецеденты. Но за всё время существования этих строений не было ни одного такого случая.

Не удивлюсь, если через год или два после зачистки нестационарных точек на их месте начнётся новое, «более лучшее» и, конечно же, абсолютно «безопасное» строительство объектов, которые будут принадлежать уже совсем другим людям. Легко могу представить, как те же люди, которые сейчас рассуждают о недопустимости размещения чего угодно там, где есть инженерные коммуникации, начнут говорить нечто противоположное.

Операторы, которые всё же найдут новые площадки после сноса старых, будут платить по более высоким ставкам аренды и заложат эти издержки в стоимость товаров или услуг. Тем, кому найти новые места не удастся, придётся увольнять сотрудников, что приведёт к росту безработицы. Да и сами предприниматели, возможно, будут вынуждены искать работу – чтобы вернуть кредиты.