На асфальте: Кто-то теряет, кто-то находит

Рублевый переворот

Рублевые ценники на жилье - пока непривычное явление на столичном рынке недвижимости. На протяжении многих лет он был долларовым пространством. Цены компаний, продающих жилплощадь в рублях, кажутся непомерно высокими. В середине июня текущего года в компании "Главмосстрой-Недвижимость" квартиры в ЖК "Очаково" (ул. Б. Очаковская) продавались от 71 500 руб. за 1 кв. м, в ЖК "Беловежская пуща" (ул. Беловежская) - от 102 600 руб., в "Коралловых островах" (ул. 2-я Новоостанкинская) - от 109 000 руб. На объектах ДСК-1 минимальная цена 1 кв. м в доме, расположенном в мкр. № 20-21 Свиблова, составляла 84 000 руб., на ул. Бориса Жигуленкова - 95 850 руб., а в мкр. № 1 Кожухова - 55 000 руб.

Практика рублевых расчетов между покупателем и продавцом появилась, когда рынок пошел вниз. Раньше, назначая цену в условных единицах, продавец соблюдал свою выгоду. Валех Рзаев, директор по внешним связям ГК Forum Properties, говорит, что указание цен в загадочных у. е. приводило к массовым случаям мошенничества и нарушения прав потребителей. На подъеме рынка продавец мог каждый день менять внутренний курс, не отражая это в рекламе, и тем самым вводить потенциальных покупателей в заблуждение: фактически-то цены росли.

Переход на рублевые цены не только при окончательных расчетах, но и при рекламировании товара по задумке авторов нового закона должен лишить предприимчивых продавцов легкой наживы. Правда, как всегда, хорошее нововведение немного запоздало.

Лана Волохина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, отмечает, что практика указывать стоимость в долларах сложилась только на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, тогда как на региональных рынках подавляющее большинство компаний традиционно оперируют рублевыми ценниками.

Российскую валюту предпочитает при расчетах большая часть застройщиков, возводящих жилье в Московской области ("Домостроитель", "Правильный выбор", Межрегиональная девелоперская компания и др.). "Наша задача - быть открытыми для потребителя, поэтому компания никогда не ставила цены в иностранной валюте, не использовала внутренний курс, платные брони, а также другие скрытые комиссии", - говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга ГК "Домостроитель". По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, рублевые ценники используют крупные столичные компании, возводящие недорогое жилье и нуждающиеся в постоянном обороте средств ("Главмосстрой-Недвижимость", ДСК-1, "СУ-155" и др.).

Эксперты объясняют тенденцию перевода цен в рубли тем, что доллар, долгие годы служивший основным ориентиром при назначении цены на недвижимость, заметно подешевел по отношению к рублю, что для компаний-застройщиков обернулось упущенной выгодой. "Если для семейного бюджета $10 000, сэкономленные на покупке квартиры за счет изменения курса, - это серьезная сумма, то потери застройщиков в этой же ситуации гораздо более серьезные", - поясняет Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН - Агентство недвижимости".

По мнению Ольги Побединской, эксперта по недвижимости Бюро недвижимости "Агент 002", назначая цены в рублях, застройщики снижают риски, спровоцированные нестабильностью доллара. Сохранение на российском рынке цены в долларах означало бы ее уменьшение, считает Валерий Аристархов, ведущий специалист управления новостроек компании "Русский дом недвижимости".

Тенденция перехода на рублевые цены на рынке жилья обусловлена официальным оформлением всех совершенных сделок через так называемую белую кассу. "Соответственно, многие компании уже не имеют возможности установления внутреннего курса доллара", - говорит Лана Волохина. "Влияние оказал и тот факт, что компании, продающие первичные квартиры, перешли на белые схемы и покупатель больше не приходит с мешком наличных, а кладет деньги на банковский счет продавца", - добавляет Ирина Котова, директор по маркетингу компании "Хирш". Фиксированная рублевая цена в таком случае - более удобный способ расчета между покупателем и продавцом.

Евгений Плаксенков, финансовый директор холдинга "Миэль", считает, что переход на рубли позволяет также сделать цены более стабильными, не зависящими от изменяющегося курса доллара, что для конечного покупателя, несомненно, удобнее. "Рублевые цены позволяют покупателю оплачивать ровно такие суммы, которые прописаны в договоре, не задумываясь о курсе доллара", - добавляет Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании (МДК).

У вторички свои законы

Правила взаиморасчетов на вторичном рынке диктуют продавцы. По словам Владислава Луцкова, руководитель аналитического консалтингового центра "Миэля", на сегодняшний день вторичный рынок в большинстве своем остается в долларовой зоне, хотя небольшой процент продаж осуществляется как в евро, так и в рублях. "Выбор валюты у продавца продиктован вариантами дальнейшего использования средств, вырученных от продажи жилья", - поясняет Ольга Побединская. "Если продавец планирует после продажи квартиры уехать на постоянное жительство за рубеж, то ему выгоднее расчет в валюте, если собирается вкладывает деньги в покупку жилья в новостройке - то в рублях", - добавляет Татьяна Майорова, специалист компании "Пересвет-Недвижимость" (входит в состав ГК "Пересвет-Групп").

По словам Ирины Котовой, в рублях чаще выставляют инвестиционные квартиры-новостройки, на которые еще нет документов на собственность. Продавец такой квартиры - коммерсант, он платит за квартиру рублями и при продаже тоже хочет получить рубли, чтобы опять ими рассчитаться за следующую приобретаемую квартиру. "Но рублевые цены на вторичном рынке скорее исключение, чем надвигающаяся тенденция, это объясняется складывающимися годами стереотипами и практикой расчетов", - говорит она.

Хотя, по мнению Алексея Кудрявцева, рынок недвижимости в Москве устроен таким образом, что все тенденции в сегменте жилой недвижимости зарождаются на первичном рынке, а затем с определенным временным лагом их подхватывает вторичный рынок. "Если процесс перехода на рублевые цены в осознанно-принудительном режиме в сегменте первичной недвижимости уже начался, то с незначительным отставанием на 3-4 месяца он начнется и во вторичном сегменте", - отмечает он. Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации "Бест-Недвижимость", считает, что на вторичном рынке уже идет активная "дедолларизация". Еще год назад в рублях проводилось не более 10% сделок, а сейчас - около половины. "Рост ощутимый, и я думаю, что окончательно на рубли наш рынок перейдет к весне следующего года", - говорит он.

По данным компании Vesco Realty, в структуре предложения объектов жилой недвижимости Москвы на начало июня 2007 г. ценники в рублях были у 15% от общего числа предложений класса de luxe, 30% - класса "бизнес" и около 40% - экономкласса.

Поменять и заработать

Переход из долларовых цен в рублевые не вызвал бы интереса, если бы все игроки рынка недвижимости использовали одинаковый механизм перерасчета. Но, по словам Владислава Луцкова, каждый участник рынка имеет право решить этот вопрос самостоятельно и правом этим пользуется.

"МДК еще в марте 2006 г. установила курс в размере 28,5 руб./$, а начиная с 2007 г. полностью перешла на рублевые цены", - говорит Алексей Остробородов. Подобным образом поступили и в компании "Новая площадь". "На объектах нашей компании первоначально, когда курс доллара начал снижаться, был зафиксирован внутренний курс, но уже с конца 2006 г. цены на объектах компании были представлены в рублевом эквиваленте", - рассказывает Денис Семыкин, генеральный директор компании "Новая площадь".

По словам Валерия Аристархова, рублевые цены на квартиры в рамках собственных девелоперских проектов "Русский дом недвижимости" устанавливал "по решению компаний-застройщиков". Для каждого объекта назначался свой курс перевода, номинал которого незначительно отличался от курса, установленного ЦБ РФ. "У нас была задача не заработать на конвертации, а минимизировать возможные потери от колебания курса до окончания сделки", - подчеркнул он.

Цены на объекты, реализуемые через "МИАН - Агентство недвижимости", переводятся по официальному курсу ЦБ РФ. "Если застройщики не сочтут нужным внести какие-либо корректировки, но это маловероятно", - уточняет Алексей Кудрявцев. По мнению эксперта, в настоящий момент рынок жилой недвижимости далек от пика активности и в такой ситуации вряд ли найдутся компании-продавцы, которые попытаются использовать смену единицы исчисления цен как предлог к их повышению.

"В нашей компании нет внутреннего курса, цены на квартиры пересчитываются по курсу ЦБ", - говорит Екатерина Куканова, пресс-секретарь ГК "Дон-Строй". Точно так же (по курсу ЦБ РФ на день заключения договора) осуществлялись платежи в ГК "Конти". "Переход на рублевые цены происходил из расчета внутреннего курса компании, который был равен текущему курсу ЦБ РФ с округлением до рубля, - говорит Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании "Пересвет-Девелопмент". - Новая ценовая политика полностью совпадала с предыдущей".

Как пояснил Алексей Остробородов, назначая цены в рублях, компании в основном стараются округлять их до 1000, в крайнем случае - до 100. "Цена 59 999 руб. за 1 кв. м, к примеру, является абсолютной экзотикой на рынке недвижимости", - говорит он. По словам Дениса Семыкина, рублевый эквивалент стоимости, так же как и долларовый, для удобства восприятия в большинстве случаев округляется до целых чисел, т. е. последняя цифра - почти всегда ноль. "Делается это для того, чтобы цена читалась визуально и воспринималась на слух", - говорит она. Хотя Валерий Аристархов считает, что точность - признак обоснованности названных цифр и добросовестности застройщика. "Мы называем покупателю цену 1 кв. м с точностью до копейки", - отмечает он.

Удобство и расчет

Наличие ценников в у. е. большинство экспертов объясняют устоявшимся менталитетом. "Наши потребители мыслят в американской валюте", - говорит Михаил Гороховский. По словам Владислава Луцкова, покупатели в Москве к рублям до сих пор не привыкли, поэтому пересчитывают цену в доллары или смотрят на долларовый эквивалент. "Даже если расчеты происходят в рублях, то при первичном обращении многие операторы называют цены в долларах, ориентируясь на конечного покупателя", - говорит он. "МИАН - Агентство недвижимости" менее всего заинтересовано в том, чтобы потребитель потерялся в перерасчетах, поэтому в рекламных материалах помимо обязательной рублевой цены будет приведена и цена в долларах", - предупреждает Кудрявцев.

"Противники перехода к рублевым схемам считают, что их появление может нарушить традиции делового оборота, затруднит расчеты между покупателями и продавцами квартир, кроме того, возникнут сложности в оценке недвижимости - при определении ставки дисконтирования широко используются данные западных рынков", - дополняет Ольга Побединская. Особенно это актуально для рынка элитного жилья.

Продавцы ссылаются и на свой опыт. "Каждый позвонивший первым делом уточнял цену в долларах США, поэтому от рублевых ценников мы отказались, - говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании "Аллтек Девелопмент". - Состоятельные люди в России - а наши коттеджи стоят от $1 млн и выше - привыкли считать в долларах, у них, как правило, бизнес, связанный с долларовыми расчетами, они имеют счета в иностранных банках не в рублях".

По практике прошлых лет новая ценовая политика к снижению цены предложения не приводила. Цена либо сохранялась, либо, как правило, увеличивалась, говорит Владислав Луцков. Например, одной из первых компаний в Москве, полностью перешедшей на рублевые цены (в рекламе и при расчетах), стал расформированный департамент инвестиционных программ строительства города. При ставке ЦБ на дату перерасчета цен на уровне 28 руб./$ перевод был осуществлен по курсу 30 руб./$. Таким образом, собрав необходимую сумму на оплату квартиры и рассчитывая ее оплатить по курсу ЦБ, покупатели оказались в неприятной ситуации: сумма сделки оказалась выше более чем на 7%.

Но Ольга Побединская считает, что сейчас переход на рублевые цены вряд ли существенно повлияет на рынок (и цены в сторону их повышения) даже при условии, что при перерасчете округление рублевых цен произойдет скорее всего в большую сторону. Впоследствии, когда все привыкнут к рублевым ценам, изменится шаг, на который продавец готов отступить при торге. "Сегодня он составляет около $500, за маленькую квартиру в дальнейшем, возможно, это будет 10 000 руб.", - говорит она.

Алексей Кудрявцев также считает, что при переводе ценников в рубли продавец однозначно выигрывает. "Изменение курсовой разницы понемногу, но достаточно долго сокращало доход продавцов в пересчете на рубли. Что касается покупателей, я бы не называл это проигрышем, скорее они перестанут получать дополнительные скидки к цене", - рассуждает он. По мнению Олега Репченко, при любом расчете продавец постарается "взять свое". "Хотя ряд участников рынка все же воспользуются законом, чтобы при наметившейся тенденции снижения продаж скорректировать цены вниз, но не потерять при этом лицо", - допускает он. Ведь многие продаваемые сейчас объекты проектировались 2-3 года назад, когда доллар стоил дороже, и это закладывалось в бизнес-план.